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財經觀察家|馮科:多地樓市政策“松綁” 房地產的春天會來嗎?

2019-12-06 19:29
導讀摘要:房地產的春天不會很快到來,至少不可能在短期內出現,近一、兩年,甚至未來三、五年都不太容易看到房地產的春天。

騰訊財經與巨豐投顧有關“財經觀察家”聯合出品事宜簽訂合作備忘錄

本期嘉賓:北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科

【核心觀點】

1、深圳、佛山等地以“人才房”的名義松綁樓市,主基調仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名義適當松綁,是中央給予地方因城施策的一種靈活性操作。

2、熱點城市松綁并沒有釋放出太多樓市新信號,更多的是一種微調。適當松綁有利于維持房地產市場信心,適當保持房地產投資增速有利于GDP穩定。

3、因城施策不會成為市場瘋狂炒作、推動房價暴漲的力量,房價也不可能會出現前幾年急速反彈,甚至暴漲的局面。

4、2020年的房地產市場可能會比2019年更糟糕。

【新聞背景】

12月2日,深圳市冰封兩年的深汕合作區購房政策宣布“解綁”,合作區內的家庭將可以購買2套住房,這已是今年4季度以來,國內樓市“松綁”的第11個地區。今年11月,深圳、四川、上海、廣州、佛山等地相繼出臺樓市松綁政策。10月,海南、南通、天津、南京六合等地區調整了落戶政策或人才購房政策。今年4季度以來,各地紛紛采取“一城一策”的差異化調節方式,釋放了有利于房地產市場的種種信號。有業內人士指出,“一城一策”將成為未來樓市調控的主流,預計將會有更多城市對樓市政策進行微調。熱點城市松綁,釋放出哪些樓市新信號?“一城一策”會否成為房價回升新套路?

從深圳、佛山等地通過人才房政策松綁來看,其主基調仍然符合國家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名義適當松綁,也是中央給予地方因城施策的一種靈活性操作,大方向沒有違反“房住不炒”主流政策,適當松綁也有利于粵港澳大灣區吸收更多高精尖人才,來實現產業升級。

深圳、佛山、粵港澳大灣區一些城市采取的人才房政策,會使得市場更加活躍。加上前一個階段,粵港澳大灣區向香港居民開放購房準入條件,在兩個有利因素觸動下,粵港澳大灣區也許是在全國房地產寒冬大環境下,市場表現相對活躍的一個地區,交易會比較活躍,價格可能會比較平穩。

熱點城市樓市松綁并沒有釋放出太多新信號,它更多是一種微調。在中國經濟第三季度GDP增長率只有6.0%,第四季度很可能破5%的情況下,各地都面臨著經濟增長壓力,也面臨著房地產投資下降趨勢,適當的松綁有利于維持房地產市場信心,也有利于開發商形成相對良好的預期,不至于太悲觀。在中國出口和消費都下降的情況下,適當保持房地產投資增速有利于中國GDP穩定。

當然,這種“適當保持”只是微調,并不是說大水漫灌式的放松、刺激,不是方向性的變化。

從政策的趨勢來看,各個地方、開發商都在等待房地產市場整體松動,但是并沒有等來相關政策。

按照過去的規律,房地產市場每兩年松緊交替一次。從2016年房地產政策收緊到2019年第三季度,已經是完整的三年,但是房地產政策在中央層面并沒有松動跡象。

有很多開發商,還有地方政府前期對于政策趨勢存在一定程度誤判,導致房地產投資過大,出現了一些積壓。所以“國慶會松綁”的政策沒有如期到來,各地便紛紛想辦法利用“因城施策”的這一政策的靈活性,適當調整、松綁。

但是這種“松綁”南北差異很大,比如黑龍江反而加緊了對房地產調控的政策,這也非常好理解。

因為粵港澳大灣區是人口流入的地區,不僅僅是投資需求,自住需求也非常大。相反,東北地區是人口流出地區,現有的商品房都不能非常好的去消化,甚至形成嚴重積壓。政府當然不允許用新的貸款去形成新的不良資產,加劇市場失衡、市場積壓。

南方粵港澳大灣區有香港的居住需求,有外地人才進入該地區的需求,那么它是有真實居住需求,適當的松動政策符合市場方向。而因城施策有很強的政策性,不能違背“房住不炒”的原則。所以上面11個城市推出房地產市場松動政策,都是打著人才的名義。

從全球城市發展軌跡來看,基本上都是移民驅動城市經濟發展。全球都有一個共識——新移民是城市經濟發展的蓬勃動力!新移民有居住需求,而且新移民通常都是帶有技術性,也是城市產業升級所需要的。另外,新移民買房是為了居住,并不是為了炒作。

所以,因城施策在房住不炒的總體思想上適當松動,也符合總體的政策精神,不應該看成是一種刺激投資炒作的套路。只要大方向符合自住,那么就應該支持。但總體方針還是不能夠違背房住不炒的原則。

因此,因城施策不會成為市場瘋狂炒作、推動房價暴漲的力量,市場上也不可能會出現前幾年房價急速反彈,甚至是暴漲的局面。

【新聞背景】

近來,一向被視為樓市風向標的北京房地產市場出現了新變化——無論新房還是二手房,二者的價格均出現了松動。此外,國家統計局公布的數據也顯示,10月份無論是新建商品住宅還是二手住宅,價格環比下降的城市數量創下了2019年新高,在70個大中城市里,有一半出現了下降。從土地、投資、商品房新開工等指標來看,2019年前三季度,土地市場保持低速增長,房地產企業拿地熱情不再;房地產投資穩中有落,增速回落0.3個百分點;商品房新開工面積增速明顯放緩,已經連續四季度保持回落,特別是華南地區,受廣東和海南新開工面積下降的影響,整體出現負增長。在房地產市場銷售承壓,價格漲幅持續回落的現狀下,樓市是否已經進入了真正意義上的下行通道?2020年,房地產的春天還會來嗎?

最近央行多次降息,同時又強調限制貸款進入房地產領域。這兩個政策表面上看來矛盾,實際上不矛盾。降息不是為了房地產企業,它是為了降低全國主要工業制造業企業成本,同時又限制房地產信貸,不管是開發貸,還是個人按揭貸,都采取限制態勢,這是嚴格執行房住不炒的總體宏觀政策目標。所以這兩個表面矛盾的政策實際并不矛盾,他們是相互配合的。

特別注意,利率下降是區別對待的,對于房地產信貸、房地產個人按揭,實際利率不僅沒有下降,反而有上升的趨勢。

房地產投資增速下降,這種現象代表著開發商對未來的預期并不樂觀,同時也代表著開發商現在手頭資金非常緊張,面臨著流動性的壓力。

一方面是因為整個金融政策對開發商收緊,另外一方面也是因為整個市場預期對房地產并不看好,使得開發商手上持有的商品房存貨去化速度非常緩慢,進而使得一些開發商破產。

種種跡象表明,不管是購房者、投資人,還是開發商,對于最近一兩年的房地產市場前景并不看好。

最近媒體上比較熱的報道是有400家開發商出現問題,甚至破產倒閉,這確實意味著房地產寒冬到來。

這400家開發商可能是因為前期誤判2019年10月份左右會出現市場松動政策,以至于拿地投資采取過于激進的策略,杠桿率過高導致流動性緊張。陸續還會有一些開發商出現問題,所以房地產可能確實進入了下行通道,這種局面至少要持續兩年以上。

2020年,房地產市場如果能夠平穩就相當不錯了,如果2020年處理不好,房地產市場可能會比2019年更加糟糕。

2019年至少是第一、第二季度房地產銷售及投資表現都還可以,下行是從第三季度開始。可能2020年第一、第二季度也會表現不好,從趨勢來看,2020年的表現總體上可能要比2019年更加悲觀。

房地產的春天不會很快到來,至少不可能在短期內出現,近一、兩年,甚至未來三、五年都不太容易看到房地產的春天。

(來源:一股清泉文化傳媒)

責任編輯:lid

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